Ceny bytov na Slovensku rástli tento rok veľmi rýchlo. Podľa údajov NBS ceny “nehnuteľností na bývanie” k 3. kvartálu 2019 vzrástli medziročne o 9,5%. To je veľmi slušný nárast – vyššie percentá nárastu sme naposledy videli iba v rokoch 2006 až 2008 alebo ešte dávnejšie.
Ak ste si pred rokom kúpili byt na prenájom, okrem tohto zhodnotenia ste pravdepodobne zinkasovali na nájomnom približne 4% z hodnoty bytu. Dosiahli ste tak zhodnotenie takmer 14%, čo robí z bytov na prenájom veľmi zaujímavú investíciu. Samozrejme nie každý rok vyzeral takto dobre a je potrebné sa pozrieť na dlhšie obdobie.
Taká vysoká výnosnosť ma veľmi zaujala a bol som zvedavý, či sú byty na prenájom dlhodobo výnosnejšie ako akcie. V jednom z mojich predchádzajúcich článkov som písal, že dlhodobá výnosnosť akciového trhu za posledných necelých 120 rokov bola 9,8%. Dá sa toľko zarobiť dlhodobo aj na prenajatom byte?
Aby som si porovnal obidva scenáre, pozrel som sa na výkonnosť akcií a na zhodnotenie bytov na Slovensku za posledných približne 16 rokov – od roku 2003. Prečo práve od tohto roku?
Deväťdesiate roky boli poznačené mečiarizmom a Slovensko ešte nebola štandardná trhová ekonomika. Dokonca sa označovalo ako čierna diera Európy. Po rôznych reformách Dzurindovej vlády sa veci pohli k lepšiemu. A konkrétne v roku 2003 sa stala jedna zásadná vec: v referende bol odhlasovaný vstup Slovenska do EÚ. Zadefinovalo sa tak ďalšie smerovanie Slovenska a ovplyvnilo to aj ceny nehnuteľností.
V roku 2003 ich ceny vzrástli medziročne o 40%, v Bratislave dokonca o 51,5%. To nie je štandardná trhová situácia, takže tento nárast som do mojej kalkulácie nezahrnul. Nezahrnul som do nej ani predchádzajúce roky.
Oproti tomu však už ďalšie roky vyzerali vcelku štandardne: boli tam medziročné nárasty o 10-20% a po vypuknutí krízy prišli aj nejaké prepady. Najreálnejšie obdobie pre analýzu vývoja cien nehnuteľností je preto obdobie od roku 2003.
Ako rástli ceny bytov od roku 2003?
Priemerný medziročný rast cien bol 4,7% na celom Slovensku a 4,2% v Bratislave. Z čisto sebeckých dôvodov sa zameriam na Bratislavu, keďže tam žijem. Ak ste si kúpili 55-metrový 2-izbový byt v Bratislave za priemernú cenu, v roku 2003 vás stál 64.900 eur. K 3. kvartálu 2019 by bola jeho hodnota 118.140 eur. Váš by sa teda pekne zhodnotil a okrem toho ste mohli celý čas inkasovať nájomné.
Výnosnosť nájmu pred zdanením je približne 4% z hodnoty bytu. Ako som sa dostal k tomu číslu?
Je to veľmi približná hodnota. Keďže neexistujú oficiálne štatistiky, pozrel som sa na aktuálnu ponuku bytov na predaj a na prenájom. Napríklad matematika v Bratislave v Ružinove je nasledujúca:
Samozrejme ak ste šikovní, viete dosiahnuť aj vyššie zhodnotenie. Napríklad kúpite si starší byt, ktorý je potrebné zrekonštruovať a lacno ho zrekonštruujete. Alebo si kúpite novostavbu dostatočne skoro v predpredaji – t.j. z papiera. Váš výnos z prenájmu potom možno bude aj okolo 5% a viac. Preto som vo výpočtoch neuvažoval s 3,67%, ale so 4%.
Porovnanie
Porovnajme si teda 2 scenáre.
Prvý scenár: v roku 2003 ste si kúpili 2-izbový byt, celú kúpnu cenu ste mali v hotovosti. Odvtedy ho celý čas prenajímate. Byt máte zaradený do obchodného majetku, preto vďaka odpisom neplatíte takmer žiadne dane.
Druhý scenár: v roku 2003 ste rovnakú sumu zainvestovali do indexu S&P 500 prostredníctvom ETF, s automatickým reinvestovaním dividend.
Výhodnosť obidvoch scenárov si porovnáme cez percento ročného zhodnotenia, ale tiež hodnotou majetku, ktorý budete mať na konci 16 rokov.
Ako vidíte z tabuľky, po 16 rokoch máte v byte vo vyzbieranom nájomnom majetok 177.690 eur. Vaša pôvodná investícia 64.900 eur sa teda znásobila 2,74-krát, čo v ročnom zloženom úročení predstavuje 6,5%.
V rovnakom období sa veľmi dobre darilo aj akciám. Vaša pôvodná investícia v rovnakej výške 64.900 sa zhodnotila na 239.121 eur, teda na 3,68 násobok. Ročné zhodnotenie pri zloženom úročení potom predstavuje 8,5%.
Aj keď v percentách ide iba o 2%-ný rozdiel, za 16 rokov je tento rozdiel veľmi výrazný v eurovej hodnote majetku. Ak ste investovali do akcií, vybudovali ste si majetok vyšší o 61.431 eur. S pribúdajúcimi rokmi bude tento rozdiel kvôli zloženému úročeniu ešte výrazne rásť. Z tohoto porovnania teda vychádza, že oveľa viac ako do bytu sa oplatí investovať do akcií.
Kúpa bytu na hypotéku
Poďme sa však pozrieť na ďalší scenár. V reálnom živote má málokto celú kúpnu cenu bytu v hotovosti a na väčšinu kúpnej ceny si kupujúci berú úver.
Porovnajme si aj scenár, kedy si byt kúpite na hypotéku.
Tretí scenár: v roku 2003 ste si kúpili 2-izbový byt, 20% ste zložili v hotovosti a 80% ste financovali z hypotekárneho úveru na 30 rokov. Úrokovú sadzbu ste mali v priemere 4,3% (priemerná úroková sadzba na hypotékach podľa NBS od 2004 do dnes). Odvtedy ho celý čas prenajímate. Byt máte zaradený do obchodného majetku, preto vďaka odpisom a úrokom neplatíte žiadne dane.
Ako vidíte, pri treťom scenári ste investovali iba pätinu hodnoty bytu. Pôvodnú sumu 12.980 eur ste zhodnotili za 16 rokov na 115.501 eur. Ide o hodnotu vášho bytu zníženú o nesplatenú časť hypotéky, plus zostala vám aj nejaká hotovosť po uhradení splátok úveru.
Prepočítané na ročné zhodnotenie to predstavuje až 14,6% – ide teda o najvýnosnejší z troch scenárov. Ak by ste v roku 2003 predsalen mali celú kúpnu cenu v hotovosti, ale kúpili by ste si 5 bytov s 5 hypotékami, dnes by ste mali 577.507 eur.
Z porovnaných scenárov sa teda najviac oplatí investovať do bytu na hypotéku a prenajímať ho. Za posledných 16 rokov ste tak mohli dosiahnuť zhodnotenie 14,6%.
Na druhom mieste je investovanie do akcií s výnosnosťou 8,5%.
A na treťom miete investovanie do bytu v hotovosti s výnosnosťou 6,5%.
Ako vidíte, všetky 3 možnosti sú veľmi výnosné a sú vhodné na dlhodobé budovanie majetku. Tieto výsledky sa nedajú porovnať s investovaním do termínovaných vkladov alebo do dlhopisových podielových fondov.
Okrem výnosnosti však treba vziať do úvahy aj rozdiely medzi týmito typmi investícií. Skúsme sa zamyslieť nad výhodami a nevýhodami investovania do bytov a do akcií – napadlo mi ich celkom 8, pravdepodobne je ich oveľa viac.
8 rozdielov medzi investovaním do bytu a investovaním do akcií
1. Časová náročnosť
Obidva druhy investícií predstavujú pasívny príjem – nemusíte pracovať na to, aby ste dosiahli zhodnotenie. Pri akciách to platí úplne, pri byte to však nie je na 100% pravda.
Pri byte na prenájom musíte väčšinou vynaložiť veľké množstvo času na začiatku. Musíte nájsť vhodný byt a kúpiť si ho. Potom ho možno rekonštruujete alebo zariaďujete. Nasleduje inzerovanie bytu a hľadanie nájomcu. Až po úspešnom prenajatí sa z bytu stane pasivny príjem. Aj potom však treba počítať s tým, že sem-tam sa niečo pokazí alebo niečo treba riešiť.
Oproti tomu v prípade akcií vám stačí prvý- a jediný-krát založiť účet u online brokera a kúpiť si indexové ETF. To je všetko. Z pohľadu vynaloženého času je oveľa jednoduchšie investovať do akcií.
2. Likvidita
Indexové ETF sú veľmi likvidné – kúpite alebo predáte ich za pár sekúnd (alebo minút, ak do toho počítame aj nalogovanie sa do obchodnej platformy). Oproti tomu na kúpu alebo predaj bytu potrebujete niekoľko týždňov, v horšom prípade aj niekoľko mesiacov. Z pohľadu likvidity sú na tom jednoznačne lepšie akcie.
3. Volatilita
Počas finančnej krízy v roku 2008 akcie v jednom momente klesli približne na polovicu ich najvyššej hodnoty. Je veľmi ťažké sa pozerať na takýto prepad s pevnými nervami a neurobiť nejakú hlúposť (t.j. predať svoje akcie). Oproti tomu nehnuteľnosti na Slovensku klesli „iba“ približne o 20%, aj to počas niekoľkých rokov. Pri nehnuteľnostiach však človek nemá tendenciu každú chvíľu si pozerať ich hodnotu. Okrem toho ak máte nehnuteľnosť prenajatú a viete splácať hypotéku, až tak vás nemusí zaujímať jej hodnota. Z pohľadu volatility hodnoty sú na tom nehnuteľnosti oveľa lepšie.
4. Riziko koncentrácie
Ak investujete do ETF kopírujúceho S&P 500, vaše riziko je rozložené medzi približne 500 veľkých a kvalitných amerických spoločností, ktoré podnikajú na celom svete. Oproti tomu vaša investícia do bytu je skoncentrovaná v jednom štáte, v jednom meste a dokonca na jednej ulici a jednom vchode. Môže sa stať hocičo – do vchodu sa nasťahujú neprispôsobiví susedia, pod oknami vám vyrastie nejaká novostavba, ktorá vám bude kaziť výhľad a podobne. Z pohľadu koncentrácie sú na tom akcie oveľa lepšie.
5. Dane
Ak prenajímate byt, musíte podať daňové priznanie. Už to za vás neurobí zamestnávateľ. Buď sa to naučíte robiť, alebo si vyhľadáte daňového odborníka. Oproti tomu ak si kúpite ETF s reinvestovanými dividendami a nepredáte ich skôr ako o rok, nemusíte platiť dane ani podávať daňové priznanie. V tomto bode opäť vyhrávajú akcie.
6. Finančná páka
Ak si kúpite byt na hypotéku a následne ho prenajímate, využívate vlastne finančnú páku.
Finančná páka zjednodušene znamená, že do investície dáte napríklad len 20% vlastných zdrojov a 80% úveru, získavate však výnos z celej investície. Ak vaša investícia zarobí 20%, vašich vložených 20% zdvojnásobilo svoju hodnotu – zarobili ste teda 100%.
To isté však platí aj pre straty – ak vaša investícia klesne na 80% hodnoty, prišli ste o celé vložené vlastné zdroje. Ak by ste svoj byt predali za 80% pôvodnej ceny, zostali by vám peniaze iba na splatenie hypotéky, vaša pôvodná investícia by bola preč.
Keďže však ceny bytov sú relatívne stabilné, pri bytoch je toto skôr výhoda – vaša výnosnosť sa vďaka finančej páke znásobí. Investovať do akcií s finančnou pákou sa síce tiež dá, ale je to veľmi rizikové. Prepad hodnoty akcií o 20-30% môže prísť kedykoľvek a ak príde, bude to pomerne rýchle. Váš účet u obchodníka s cennými papiermi tak môže byť vymazaný aj za niekoľko dní.
V tomto bode teda vyhrávajú byty, keďže využívať pri nich finančnú páku je relatívne bezpečné a môžete tak dosiahnuť ešte vyššiu výnosnosť ako pri akciách.
7. Objem investície
Do akcií môžete investovať už aj niekoľko stoviek eur. Na kúpu bytu si však pravdepodobne musíte zhormaždiť 10-20% kúpnej ceny, čo môže byť aj 10-30 tisíc eur. A na zvyšok si musíte zobrať hypotéku. Ak teda na dlhodobé investovanie máte iba niekoľko tisíc eur, je jednoduchšie ich investovať do akcií.
8. Vzdelávanie
Ći chcete investovať do akcií alebo do bytov, musíte sa to naučiť. Pri byte sa musíte naučiť, ako kúpiť správny byt, ako zabezpečiť opravu ak sa niečo pokazí, ako ho prenajímať a podobne. Pri akciách musíte zvládnuť otvoriť si účet u brokera, musíte sa naučiť ovládať jeho obchodnú platformu a musíte si naštudovať niečo aj o samotnom investovaní. Napríklad ako si vybrať správne ETF a ako neprepadnúť panike ak akciové trhy padnú. Tento bod preto nemá víťaza – v obidvoch prípadoch budete musieť venovať nejaký čas na to, aby ste sa naučili spravovať vašu investíciu.
Na záver
Ako ste mohli vidieť, toto porovnanie nemá jasného víťaza. Niekomu viac sedí investovanie do nehnuteľností, niekomu inému zase do akcií.
Ak sa vám viac páčia „uchopiteľnejšie“ investície a ešte aj otvorenie si účtu u brokera sa vám zdá strašne exotické, viac vám bude vyhovovať byt na prenájom.
Ak na druhej strane chcete diverzifikovať svoju investíciu, nechce sa vám zobrať si úver ani riešiť nájomcov, viac vám budú vyhovovať akcie. Dôležité je však to, že ak si chcete vybudovať majetok, budete musieť investovať buď do akcií alebo do nehnuteľností.
A v ideálnom svete budete mať dosť peňazí na to, aby ste si kúpili nejaký byt na prenájom a popri tom ešte aj investovali do akcií.
